最高检印发6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例

发布时间:2024-07-16 10:03:51 来源: sp20240716

   中新网 4月16日电 据最高人民检察院微信公众号消息,近日,最高人民检察院印发6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例。据介绍,作为“检护民生”专项行动系列典型案例之一,该批典型案例聚焦“一房二卖”、逾期办理产权证、违约金调整等高发监督事项,具体阐述检察机关依法能动履职,实质性化解纠纷,持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠“检护民生”的检察履职要义。

  这6件案例分别是张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案,孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案,张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案,宋某军、赵某、刘某源申请不予执行仲裁裁决执行监督系列案,黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案,宁波某建筑装饰有限公司与宁波某文艺创作工作室装饰装修合同纠纷检察和解案。

  最高检第六检察厅负责人表示,房地产产业事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局,检察机关要结合典型案例中的监督要点,全面深刻理解“三个善于”的新时代检察履职要求,持续推动开展“检护民生”专项行动,高质效办好每一个案件,努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义,聚焦“国之大者”,强化一体、综合、能动履职,及时回应社会关切,依法能动履职,不断提升检察和解实效,实质性化解涉房地产纠纷案件,以个案为切口延伸检察履职,助推房地产市场规范化、法治化建设,促进房地产市场平稳健康发展。

  张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案

  【关键词】

  商品房预售合同 逾期办证违约金 检察和解 检护民生

  【基本案情】

  2015年6月30日,张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司(以下简称某房开公司)签订商品房预售合同,购买该公司开发的商品房。合同约定:出卖人承诺于2015年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人,逾期不能交付的,出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。合同签订后,张某依约支付了购房款336757元,某房开公司于2016年8月1日交付房屋,但一直未办理产权登记。2018年12月25日,张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院,请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书,配合其办理房屋所有权证,并以购房款为基数,按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元,此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金,直至办妥房屋所有权证之日止。

  该案经一审、二审,贵州省安顺市中级人民法院于2019年5月29日作出终审判决,以案涉房屋尚未申请办理商品房现房备案手续,达不到办理不动产权证书的条件为由,对办理不动产权证书的诉讼请求未予支持。对于逾期办证违约金,认为张某在接收房屋时怠于发现案涉房屋不具备办理不动产权证书的条件,并放弃了拒绝接收该房屋的权利,本身也存在过错,故酌情判令某房开公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期间的逾期办证违约金3980元。驳回张某的其他诉讼请求。

  张某不服,向贵州省高级人民法院申请再审,该院指令安顺市中级人民法院再审。安顺市中级人民法院再审认为,张某不能举证证实逾期办证对其造成的损失,结合房开公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素,综合辖区经济发展、物价及收入水平等情况,酌情判令某房开公司按日万分之零点一五为标准,支付2016年1月1日至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计5500.93元;2018年12月26日起至某房开公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金,以张某已交付购房款为基数,按日万分之零点一五进行计付;驳回张某的其他诉讼请求。

  同时期,另有70户业主也对某房开公司提起诉讼,请求判令办理房产证并支付逾期办证违约金,安顺市中级人民法院经再审作出类似判决。

  【检察机关履职情况】

  受理及审查情况 张某等71户业主不服再审判决,向贵州省安顺市人民检察院申请监督,该院于2021年5月25日受理该案。该院审查认为,再审判决未按当事人合同约定计算逾期办证违约金理据不足,适用法律错误,并据此提请贵州省人民检察院抗诉。为妥善处理该系列纠纷,贵州省人民检察院从案件事实、法律适用、某房开公司履行能力等方面充分评估案件监督的法定性和必要性。一是经与人民法院沟通了解到,近年来受房地产市场下行影响,因延迟交房、逾期办证等引发的商品房纠纷增多,若按照合同约定裁判,不但得不到执行,还可能导致企业破产,从而出现购房户权益更难保障的后果。考虑到房开企业实际经营困难及后期执行问题,人民法院对合同约定的违约金多有调减。二是经类案检索发现,对于涉商品房逾期办证违约金,全省各地法院调减规则不尽统一。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,该系列案件违约金调减幅度较大,与当地的经济发展水平不相适应,达不到督促合同各方当事人秉持诚实信用原则履行合同义务的效果。三是某房开公司因案涉纠纷被多次投诉,正常运转遭受严重影响,且尚有其他债务纠纷,存在破产风险,不具备按照日万分之一标准支付违约金的能力。但其在某商业银行缴存的工程质量保证金尚余50万元,且有车位租赁费收益,实际承受能力高于生效判决确认的标准。四是虽然案涉房开项目因未申请办理商品房现房备案,导致无法办理房产证。但经沟通,住建、不动产登记等部门表示在完善相关资料的情况下,将优先协助企业办理产权证。

  检察和解 考虑到房地产经济面临的复杂严峻形势和后续执行问题,贵州省人民检察院认为,简单提出抗诉并不能解决张某等业主的实际问题,难以从源头上彻底化解矛盾,检察和解可能是处理案件比较好的方式。省、市两级检察院围绕矛盾症结,主动加强与人民法院、相关行政主管部门、银行等部门沟通,协同开展和解工作。一是积极协调住建部门、不动产登记中心,通过完善相关资料,为71户业主办理了产权证,解决了张某等人最关心、最担忧的产权问题,为全面和解奠定基础。二是通过协调有关银行,对某房开公司已经验收合格的项目预存的50万元工程质量保证金解除查封,为房开企业清偿业主违约金提供条件。三是做好对张某等人的释法析理工作,耐心解释介绍当前经济形势和房开企业经营困难情况,分析违约金增加后可能面临的难以执行到位问题,张某等71户业主最终同意按照日万分之零点三支付违约金。在检、法、行政机关等多方共同努力下,双方当事人最终达成和解,由某房开公司用工程质量保证金50万元支付逾期办证违约金,不足部分用车位租赁费抵扣,71户业主向检察机关撤回监督申请。

  【典型意义】

  (一)检察机关在办理涉房地产监督案件中,应着眼实质性解决购房者困难问题,依法能动履职,切实维护民生民利。住房问题涉及人民群众的切身利益,依法妥善处理房地产纠纷是“检护民生”的重要内容。检察机关在办理涉房地产纠纷案件中,要结合房地产调控政策和市场经营现状,充分评估购房者诉求实现的可能性,并以此为导向,选择最优处理方式。本系列案中,法院调减违约金依据不足,违背合同诚实信用原则,但“一抗了之”既无法解决办证问题,也将面临再审后按照合同判决无法执行的情况。鉴于此,检察机关在全面调查核实的基础上,充分评估实质化解争议的可能性,能动开展检察和解,引导双方当事人依法合理解决矛盾纠纷,一揽子解决购房者反映强烈的办证问题及违约金问题,最大限度保障了购房者的合法权益,彰显了民事检察为民司法的情怀和担当。

  (二)检察机关对涉房地产监督案件开展矛盾化解,应强化一体、综合、能动履职,多方联动形成合力,提升检察和解实效。近年来,随着经济下行压力增大,大量商品房买卖纠纷进入民事诉讼,其中以逾期交房、逾期办证纠纷居多,呈现出涉诉人数多、涉诉标的大、当事人矛盾尖锐的特点,化解难度大。检察机关在开展检察和解中,要充分运用法治思维和法治方式,通过上下一体、检法联调、府院联动,形成多向发力、分层递进、衔接配套多元解纷格局,积极推进一体综合能动履职,在促进行政审批、查找房企财产、加强释法说理和风险防控等方面协作配合,提升检察和解效果。

  孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案

  【关键词】

  商品房买卖合同 格式条款 检察和解 诉源治理

  【基本案情】

  2017年9月22日,孙某与衡水某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)签订了商品房买卖合同一份,合同约定孙某购买位于衡水市故城县郑口镇京杭大街西侧美林水岸某号商铺。商品房买卖合同中附件三《装饰、设备标准》第七条约定:二楼楼顶平台归三楼住户使用,具体使用面积详见设计图纸。入住之后,因三楼住户在二楼楼顶平台私自搭建围栏、庭院、菜园等,严重破坏了楼顶结构,导致孙某所购的商铺常年漏雨;且因上述合同内容约定,三楼住户禁止孙某到楼顶进行维修,漏雨问题一直存在,影响了孙某的日常经营生活。2021年2月25日,孙某起诉某房地产公司至河北省故城县人民法院,请求法院判决确认商品房买卖合同附件三第七条“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款无效。

  故城县人民法院于2021年4月7日作出民事判决。该院认为某房地产公司不认可其与孙某签订的商品房买卖合同附件三中的第七条是其为了重复使用而预先拟定的,且孙某仅提交了一份商品房买卖合同也不足以证明该条款系格式条款,且该条款也不存在法律规定的无效情形。故该院判决驳回孙某的诉讼请求。

  孙某不服一审判决,上诉至衡水市中级人民法院,衡水市中级人民法院于2021年6月29日作出民事判决。该院认为,格式条款只有存在法律规定的无效情形时,才能被宣告无效,并非只要是格式条款就一定无效。本案中,孙某购买案涉商铺时,该商铺系现房,孙某接收商铺时对商铺进行了验收,在《商住楼交接确认单》上注明案涉商铺存在的问题并签字确认。孙某签字确认的该确认单中所列明的问题未包含案涉商铺楼顶平台,且案涉商铺的楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分,孙某主张附件三第七项“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的条款限制了其作为所有权人的权利,缺乏事实和法律依据,该院不予支持。孙某虽主张案涉商铺验收时并未对楼顶进行验收,但未提供相应的证据证明其主张。同时,双方签订的《商品房买卖合同》约定,本合同及附件共13页,合同附件与本合同具有同等法律效力。因《商品房买卖合同》双方已经签字生效,并已经备案,应视为孙某对《商品房买卖合同》附件三的内容系明知,合同附件三的内容亦是双方真实意思表示,合法有效。故该院判决驳回上诉,维持原判。

  孙某不服二审判决,向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2021年11月9日裁定驳回孙某的再审申请。

  【检察机关履职情况】

  受理及审查情况 2022年2月21日,孙某不服,向衡水市人民检察院申请监督。衡水市人民检察院受理该案后,依法运用调查核实权,经查阅法院卷宗,询问孙某提供的多名证人,向住建部门发出协助调查函,调查设计图纸及三楼住户与某房地产公司签订并备案的《商品房买卖合同》,全面了解案件基本事实和发生背景。检察机关调查发现,三楼住户与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定其享有二楼楼顶的使用权,规划设计图纸将二楼楼顶分为两部分,北一半为三楼的观景平台,南一半为放置二楼住户太阳能储电设施等空间。某房地产公司在向三楼住户销售房屋时,口头承诺按照图纸使用二楼楼顶平台。三楼住户在使用二楼楼顶平台时,私自搭建围栏、庭院、菜园,破坏了楼顶结构,导致孙某所购的商铺常年漏雨,影响孙某的日常经营生活。

  检察和解 检察机关经审查认为,案涉条款虽是开发商为了重复使用而预先拟定的条款,但根据有关法律规定,除一般无效情形外,格式条款只有存在涉及损害主要权利的情形才无效。本案中,案涉商铺的楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分,孙某主张该条款限制了其作为所有权人的权利,缺乏事实和法律依据,因此案涉条款虽为格式条款,但不存在无效情形。但考虑到本案矛盾纠纷的实质是相邻关系纠纷,孙某在与三楼住户多次交涉无效后以某房地产公司为被告提起确认合同无效之诉,意图通过否定《商品房买卖合同》中格式条款效力,以维护所购买房屋正常居住使用的合法权益。检察机关简单作出不支持监督申请决定,案了事未了,某房地产公司在销售过程中不规范行为以及三楼业主使用楼顶平台不当引发的矛盾依然存在。为减轻当事人诉累,检察机关邀请人民监督员、区人大代表、律师等五名听证员就该案举行公开听证会。听证会上,承办检察官详细介绍了案情,双方当事人充分发表了意见,听证员从法理情的角度对开发商售房过程中不当承诺、放任三楼住户私搭乱建以及造成业主损失等问题进行了评析,帮助双方当事人梳理民事权利义务。在检察官与听证员的共同释法说理下,双方达成和解协议,某房地产公司对楼顶进行防水维修,并协助相关部门拆除二楼楼顶私搭乱建,孙某主动向检察机关撤回监督申请。

  延伸工作 衡水市人民检察院在依法开展监督工作的同时,通过一体履职与故城县人民检察院组建诉源治理办案专班,依法能动履职,对于办案中发现的辖区部分商品房小区业主私搭乱建监管不力等社会治理问题,依法向故城县住房和城乡建设局、故城县社区建设和物业监督管理筹建工作领导小组办公室等单位制发检察建议书,督促其履行监管职责,及时处理违建问题。检察建议制发后,各职能部门高度重视,第一时间加强排查,进行内部整顿、建章立制、多措并举整改问题。

  【典型意义】

  (一)检察机关办理涉商品房买卖合同监督案件,既要准确认定法律关系,也要注重案件办理实效,解决购房人急难愁盼问题。房产事关老百姓的生存权益。实践中,有的房地产公司为了销售便利,将本属业主共有的屋顶部分承诺特定住户享有使用权,特定住户在屋顶上私自搭建建筑物,损害楼体结构,造成安全隐患。本案中,针对某房地产公司销售商铺时,制定的“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款,孙某意图通过起诉该格式条款无效,实现对楼顶的使用权能,解决因三楼住户在二楼楼顶平台私搭乱建导致屋顶漏水问题。但根据有关法律规定,案涉楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分,案涉条款虽为格式条款,但并非当然无效,孙某的诉求得不到法律的支持。鉴于上述情况,检察机关在准确认定法律关系的基础上,综合考虑法理情,通过公开听证促进双方达成了和解协议,使矛盾得到实质性化解,真正做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民。

  (二)检察机关在办案中应当以个案为切口,延伸检察监督,助推社会综合治理,并建立长效工作机制。本案办结后,检察机关通过走访调研、大数据筛查,发现当地近年来因私搭乱建问题得不到妥善解决而激化矛盾并诉至法院的案件多发。为推动行业治理,检察机关坚持一体履职,成立专班开展有关工作,向有关部门制发社会治理类检察建议并跟进落实情况,确保取得实效。此外,本案当事人孙某的父亲是一名退役军人,案涉商铺是倾多年积蓄为子购买,其为房屋漏水问题奔走维权,却得不到及时妥善解决,一定程度上反映出当地退役军人权益保障方面存在机制不畅等问题。为此,衡水市人民检察院与衡水市退役军人事务局就保护退役军人合法权益会签《关于加强支持起诉工作保护退役军人合法民事权益的工作机制》,建立了检察机关驻退役军人事务局民事支持起诉服务站,进一步形成了退役军人合法权益保护的工作合力。

  张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案

  【关键词】

  房屋租赁合同 调查核实 检法衔接 实质性化解

  【基本案情】

  2011年10月16日,张某仲与唐某签订了《商铺租赁合同》,约定由张某仲转租唐某承租的3700平方米商铺(位于新疆维吾尔自治区库尔勒市某购物广场三楼),租期十年(自2011年11月17日至2021年12月31日),第一年租金80万元,后续租金逐年递增5%。合同签订后,张某仲以该商铺地址注册公司,用于开展教育培训等经营活动。2019年4月18日,因张某仲未按期支付租金,唐某向库尔勒市人民法院提起诉讼,要求张某仲支付所欠房屋租金、违约金及物业费。库尔勒市人民法院经缺席审理后判决张某仲向唐某支付房屋租金及违约金合计4476225元。2021年8月6日,唐某申请执行,库尔勒市人民法院依法扣划张某仲23066.15元并冻结其股权和房产,将其列入失信人员名单,限制高消费,随后作出终结本次执行程序裁定。在执行过程中,张某仲不服库尔勒市人民法院判决,向库尔勒市人民法院申请再审被裁定驳回。

  【检察机关履职情况】

  受理及审查情况 2023年3月23日,张某仲向库尔勒市人民检察院申请监督,主张本案实际承租人系张某,法院缺席审理程序违法。库尔勒市人民检察院受理该案后,调阅并审查了本案一审、再审及执行卷宗,经审查认为该案一审系缺席判决,认定张某仲欠付唐某房租400余万元的基本事实不清,缺乏证据证明。检察机关进行以下调查核实工作,一是充分听取双方当事人及案外实际承租人张某对该案判决认定事实、证据及适用法律的意见;二是引导唐某、张某对双方争议的租期、欠付租金等部分不清楚的事实,进行核算并提供相关证据;三是与执行法官了解执行情况及作出终结本次执行程序原因。检察机关查明,2011年9月,张某与唐某对租赁商铺合同协商一致,由唐某先在合同上签名。次月,张某委托张某仲代签了合同,唐某对此知情且未提出异议。合同履行过程中,张某仲一直未实际使用案涉商铺,而是由张某装修商铺后实际使用。张某先单独使用2800平方米,后与他人合伙经营,最后又将铺面分割后进行转租。期间,唐某曾直接收取了部分转租期间次承租人交付的租金。后张某与唐某因租金支付责任主体及数额等问题发生争议,多次结算未果引发诉讼。

  检察和解 为充分保障当事人合法权益,妥善化解矛盾,检察机关组织公开听证会,通知案外人张某参加,核对证据并听取各方意见。听证过程中,唐某、张某及张某仲确认截至2017年底前租金共计651万余元,唐某认可起诉金额中未扣除张某已付的226万余元房租的事实。但张某提出因银行卡丢失,导致100余万元支付租金的转账记录无法提供,且2017年之后唐某同意转租并直接收取了部分租金,现无法联系次承租人,致使欠付的该部分租金情况无法查实。唐某对此不予认可,和解工作陷入僵局。检察官对当事人摆事实,陈利弊,耐心引导三方换位思考、互谅互让,妥善化解争议。最终,唐某、张某、张某仲达成和解协议,协议约定:1.张某、张某仲与唐某约定去法院签署执行和解协议,张某仲放弃申请监督权利;2.张某与张某仲以三年为期分期支付剩余租金130万元,若逾期则承担20万元违约金;3.解除张某仲与唐某之间的房屋租赁合同,唐某自愿放弃2018年至2021年期间200余万元的租金;4.若张某另有相关支付租金凭证,超过30万元的金额,可从剩余130万元应付租金中扣除。

  延伸工作 听证会后,库尔勒市人民检察院向库尔勒市人民法院提出恢复执行的建议,法院审查后决定恢复执行。在承办检察官与执行法官共同见证下,当事人依照检察和解协议内容签订了执行和解协议。2023年6月12日,申请人张某仲向检察机关撤回监督申请。

  【典型意义】

  (一)检察机关在办案中应当强化民法典理念引领,厘清法律关系,助推房地产租赁市场规范化、法治化。本案法院审理时适用合同法,检察监督时民法典已实施。两者虽未规定名义承租、实际承租的责任问题,但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金,其多付部分享有向承租人追偿的权利,蕴涵了谁使用谁付费,由实际使用人支付租金的立法精神。检察机关依法调查核实,查清案件基本事实为促成三方当事人签署检察和解协议奠定了基础。检察机关通过检察和解,促使名义承租人与实际承租人自愿共同负担债务,符合民法典鼓励交易和保护债权人的价值取向。

  (二)检察机关在办案中应当积极推动检察和解与法院执行和解无缝对接,促成检法双赢,减轻当事人诉累。定分止争是司法工作的应有之义。检察机关在监督法院民事生效判决时,通过构建“调查核实查明事实+公开听证+引导检察和解+对接法院执行和解+跟进督促执行”的办案模式,既保证和解协议有效落实,又与法院形成合力,共同保护各方民事主体合法权益。本案中,检察机关推动检察和解对接法院执行和解,法院恢复执行案件,避免程序空转,节约司法资源,最大效率解决当事人矛盾纠纷。

  宋某军、赵某、刘某源申请不予执行仲裁裁决执行监督系列案

  【关键词】

  一房二卖 仲裁裁决 不予执行 检察建议

  【基本案情】

  1999年10月,宋某军、赵某、刘某源分别与湖南省某房地产开发公司(以下简称某房产公司)签订《商品房购销合同》,约定购买某大厦第一层1-8 、16号房,单价每平方米5600元,总金额237万余元。宋某军等支付全款并占有使用,上述合同在房管部门进行了备案。

  2001年12月,某房产公司与宋某签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定将包含宋某军等购买的上述房屋及门面在内该大厦一层南头裙楼出卖给宋某,房屋面积633平方米,总金额443.1万元。同时约定以某房产公司欠宋某的借款抵房款,宋某至今未占有使用案涉房屋,上述合同未进行备案。

  2005年5月,宋某向长沙仲裁委员会申请仲裁,请求裁决某房产公司交付案涉房屋并协助办理房屋权属证书。同年12月,长沙仲裁委员会作出裁决:“一、某房产公司应在本裁决书送达之日起十日内将宋某购买的某大厦首层南向从⑤轴到⑩轴裙楼商业用房(建筑面积633平方米)交付给宋某;二、某房产公司应在本裁决书送达之日起90日内协助宋某办理好房地产权属证书。”

  仲裁裁决生效后,宋某向长沙市中级人民法院申请执行。长沙市中级人民法院指定长沙市天心区人民法院立案执行。2006年8月,天心区人民法院作出裁定,以执行中发现部分执行标的已被宋某军等人占有使用,某房产公司暂无可供执行的财产为由,终结本次执行程序。2009年10月,天心区人民法院恢复执行并发出公告,要求宋某军等限期腾退,宋某军等提出异议。2010年11月,天心区人民法院作出裁定,驳回宋某军等的异议,并告知不服裁定可在15日内向法院提起诉讼。宋某军等向天心区人民法院提起执行异议之诉,因未按时缴纳诉讼费,被视为按自动撤诉处理。2012年6月,天心区人民法院再次采取执行措施并发出执行公告,要求宋某军等腾退案涉房屋。同年9月,宋某军等再次提出执行异议,天心区人民法院再次裁定驳回宋某军等的异议。宋某军等不服,向长沙市中级人民法院申请复议。长沙市中级人民法院作出撤销天心区人民法院驳回异议的裁定,发回重新审查。2014年4月,天心区人民法院重新审查认为,宋某军等提出的执行异议实质是对案涉房产所有权提出异议,与2010年作出的驳回异议裁定系针对的是同一标的物,故不再重复裁决,驳回宋某军等的异议。而此前的2013年7月,天心区人民法院曾以无法执行为由,裁定终结本次执行程序。

  2019年,宋某向长沙市中级人民法院申请恢复执行。同年7月,长沙市中级人民法院将该案指定到长沙市雨花区人民法院执行。同年11月,雨花区人民法院裁定将案涉房屋产权过户至宋某名下,宋某持本裁定书到有关机构办理产权转移登记手续。2020年10月,宋某军等向雨花区人民法院提出执行异议。雨花区人民法院认为宋某军等人提出的要求确认房产所有权的诉求,不属于执行异议程序审查的范围,不予审查。宋某军等提出的执行异议实质是主张对案涉房屋拥有优先取得房屋所有权的权利,从而排斥宋某依据仲裁裁决提出的执行申请,该异议请求与天心区人民法院2010年作出的执行裁定处理的异议请求实质内容一致,已由天心区人民法院作出实体处理,告知其提起执行异议之诉,现宋某军等再次提起执行异议属重复主张权利,不符合受理条件,遂于同年12月作出裁定驳回宋某军等人的异议。宋某军等不服,再次向长沙市中级人民法院申请复议。2021年4月,长沙市中级人民法院裁定维持雨花区人民法院驳回异议裁定。同年7月,宋某军等向长沙市中级人民法院申请不予执行仲裁裁决,截至2022年6月,法院未予立案。

  【检察机关履职情况】

  受理及审查情况 2022年6月,宋某军等认为长沙市中级人民法院在执行宋某与某房产公司商品房买卖合同纠纷仲裁裁决一案中存在违法情形,向长沙市人民检察院申请监督。

  检察机关查明,案涉房屋由于未办理竣工验收手续就交付使用,导致案涉房屋栋证及分户证未及时办理,后某房产公司又“一房二卖”引发房屋权属争议,房屋登记部门认为该案权属登记属历史遗留问题,要求争议各方先走司法程序确定权属后再办理。2013年,宋某军等人就该案执行问题进行信访。同年1月,相关单位召开该仲裁裁决执行案的协调会。天心区人民法院认为,长沙仲裁委员会将不属于某房产公司的财产裁决给宋某,致本案无法执行,于同年7月裁定终结本次执行程序。

  监督意见 2022年8月,长沙市人民检察院向长沙市中级人民法院制发执行监督检察建议。检察机关认为,办理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中宋某军等购买案涉房屋签订合同在先、付款在先,并在房管部门办理了合同备案,实际占有使用房屋20余年,应确定其权利保护顺位先于宋某。某房产公司在仲裁过程中隐瞒案涉房屋已出售的事实,侵害合同签订在先的宋某军等人合法权益,应当裁定不予执行该仲裁裁决。

  另,天心区人民法院于2006年、2013年两次执行已查明案件相关事实,并裁定终结本次执行程序。雨花区人民法院再次将案涉房产作为执行标的裁定过户,明显与在先的执行活动相矛盾。宋某军等就执行法院多次重新启动执行而作出的执行行为不服提出异议及申请复议,不应认定是重复主张权利,雨花区人民法院驳回其异议及长沙市中级人民法院复议维持不当。

  监督结果 长沙市中级人民法院采纳了长沙市人民检察院提出的不予执行仲裁裁决检察建议,并于2022年11月1日作出执行裁定,撤销天心区人民法院驳回宋某军等的异议裁定。另对宋某军等申请不予执行仲裁裁决一案立案审查,长沙市中级人民法院于2023年3月31日裁定不予执行本案生效仲裁裁决。

  【典型意义】

  (一)检察机关办理“一房二卖”监督案件,应当坚持区分原则,准确认定房屋买卖合同效力以及房屋所有权的归属。“一房二卖”是指出卖人将同一特定房屋出售给不同买受人的行为。实践中,作为房地产开发商出卖人因国家房地产调控政策限制,融资渠道收窄,资金链日益绷紧等压力而实施“一房二卖”等违法行为,既损害了买受人的合法权益,也破坏了房产交易秩序。检察机关在办案中,应当综合办理房屋变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,未取得房屋所有权的其他买受人则有权请求出卖人返还购房款并赔偿其损失。本案中,检察机关充分发挥民事检察职能作用,对房产交易中的“一房二卖”问题进行有效监督,维护了顺位在先房屋买受人宋某军等的合法权益,增强了人民群众的房产交易信心,保障了房地产交易秩序和安全,落实了以人民为中心的发展思想,以检察力量守护民生民利。

  (二)检察机关通过监督法院对生效仲裁裁决的执行活动,有效维护仲裁案外人的合法权益。现阶段,检察机关对仲裁活动直接进行监督,尚无明确的法律依据,但通过监督人民法院仲裁裁决司法审查实现对仲裁程序的间接监督,既有法律依据,也有实践基础。根据民事诉讼法的规定,检察机关有权对人民法院的执行活动实施法律监督,人民法院对仲裁裁决裁定执行或者不予执行,所作裁定即属于人民法院民事执行裁判,如果裁判确有错误的,检察机关应当进行民事执行监督。本案中,开发商某房产公司故意向仲裁机构隐瞒案涉房屋已出售并备案的事实,致使仲裁机构作出错误的仲裁裁决书,恶意损害房屋前买受人宋某军等的权益,宋某军等据此向法院提出执行异议,法院裁定驳回宋某军等的异议错误。检察机关就仲裁裁决所涉相关事实展开调查核实,并在此基础上向法院制发不予执行仲裁裁决检察建议被法院采纳,有效维护仲裁案外人的合法权益。

  黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案

  【关键词】

  逾期办证违约金 自由裁量权行使 抗诉 检法联调

  【基本案情】

  2010年,黄某海等27人与福建省莆田市某房地产公司(以下简称某房地产公司)分别签订《商品房买卖合同》,向某房地产公司购买商品房。合同约定,如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付款的万分之二支付违约金。黄某海等27人缴纳首付款、办理按揭贷款后,某房地产公司于2013年6月至12月期间陆续交房,但因实际施工与工程规划不符,未能如约为黄某海等27人办理房屋权属证书。

  2015年5月,黄某海等27人分别起诉某房地产公司至莆田市荔城区人民法院,请求判令某房地产公司以购房款为基数,按日万分之二标准支付逾期办证违约金。某房地产公司认为合同约定的违约金过高,请求法院调低按公积金贷款利率计算。

  莆田市荔城区人民法院认为,某房地产公司构成违约,但合同约定的逾期办证违约金远远超过买受人的实际损失,且办理房屋权属证书涉及的客观因素非出卖人所能控制,判决某房地产公司以购房款为基数,以同期同类公积金贷款利率的50%为标准,向黄某海等27人支付逾期办证违约金。黄某海等27人不服,向莆田市中级人民法院提出上诉。莆田市中级人民法院认为一审酌情调整违约金标准并无不当,维持原判。二审判决生效后,黄某海等27人于2017年4月期间陆续办理了房屋权属证书。

  黄某海等27人分别向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院认为违约金调整属于自由裁量权范围,驳回黄某海等27人再审申请。

  【检察机关履职过程】

  受理及审查情况 黄某海等27人不服生效判决,向莆田市人民检察院申请监督。因该系列案件涉及人数众多,福建省人民检察院及时介入指导案件的办理。检察机关调取了2016年以来莆田全市法院办理的同类案件两千余件,发现法院对逾期办证违约金计算标准存在类案不同判问题。另查明,黄某海等27人均是通过办理商业按揭贷款购房,法院判决按公积金贷款利率的50%计算逾期办证违约金,与合同约定的违约金标准、按揭贷款利率之间的差额较大,严重损害买受人的合法权益,具有监督的必要性。

  监督意见 莆田市人民检察院将该27件系列案件提请福建省人民检察院抗诉。福建省人民检察院认为,(一)《商品房买卖合同》合法有效,应当严格履行。即便买受人的损失数额难以确定,也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,遂判决按公积金贷款利率的50%计算违约金,缺乏法律依据。(二)《商品房销售合同》是某房地产公司提供的格式合同,逾期办证违约金条款是合同中的固有条款,相对于某房地产公司,黄某海等27人在缔约地位上属于弱势一方,逾期办证的原因是某房地产公司实际施工与工程规划不符,黄某海等27人并无过错,且某房地产公司也未能举证证明合同约定的逾期办证违约金过分高于购房人的损失,法院判决大幅调低违约金标准,对黄某海等27人显失公平。(三)某房地产公司在诉讼中仅请求法院调整按公积金贷款利率计算逾期办证违约金,法院判决调整为公积金贷款利率的50%,超出当事人诉讼请求范围。2022年6月30日,福建省人民检察院就该系列案件向福建省高级人民法院提出抗诉。

  监督结果 福建省高级人民法院裁定提审该27件系列抗诉案件。再审期间,法检两院依托民事抗诉案件协同调解机制,逐案逐户耐心细致做当事人的思想工作,积极促成双方达成调解协议。2022年11月25日,该系列抗诉案件全部再审调解结案,黄某海等27人在原判决基础上,每人再获得平均约7万元的补偿,某房地产公司在一个月内全部履行完毕。

  【典型意义】

  (一)检察机关在办理商品房销售合同纠纷案件中,对生效判决未依法追究开发商逾期办理房屋权属证书的违约责任的,应加强监督,维护购房人的合法权益。房屋权属证书是购房人取得房屋合法所有权的法律凭证,取得房屋权属证书后,购房人可以对房屋进行转让、赠与、继承、租赁、抵押等活动,实现不动产的价值。《商品房销售管理办法》明确规定,协助购房人办理产权登记手续是开发商的法定义务。在《商品房销售合同》中约定逾期办证违约金条款,可以督促开发商及时履行义务,确保购房人合同权利早日实现。本案中,逾期办理房屋权属证书的责任完全在开发商,购房人并无过错,法院将逾期办证违约金标准从合同约定的日万分之二(折合年利率约为7.3%)调整为公积金贷款利率的50%(折合年利率约为1.35%),将使开发商的违约成本和违约金条款对开发商的约束作用大大降低,损害了购房人的正当权益。检察机关通过对法院不当行使自由裁量权的行为进行监督,有效促进解决商品房销售合同纠纷中长期存在的逾期办证违约金裁判标准不统一的问题,发挥纠偏和引领价值。

  (二)检察机关在办案中应加强检法联调,促进矛盾纠纷实质性化解,着力解决人民群众的急难愁盼问题。实践中,开发商逾期办证或逾期交房的现象多发,此类案件涉及面广、影响面大。检察机关办理此类案件,要深入践行新时代“枫桥经验”,将司法为民理念融入民事检察工作全过程,用心用情办好发生在群众身边的、关系群众切身利益的案件,既要维护购房群众的正当权益,又要充分考虑企业的实际经营情况,因案制宜寻找各方利益的平衡点。本案众多购房人在交房后,逾期三四年时间未能办理房屋权属证书,多次到某房地产公司维权,与该公司工作人员发生冲突,该公司的生产经营及在当地的声誉均受到了较大影响。福建省检察机关对该27件系列案件提出抗诉后,认真贯彻“两高”关于做好抗诉再审案件调解和矛盾化解工作的要求,主动与再审法院沟通,共同研究制定调解方案。检察机关派员参与再审调解,从检察监督角度,帮助当事人正确认识案件事实和分清责任,引导当事人互谅互让并最终达成调解协议,真正实现案结事了人和,切实增强人民群众的司法获得感。

  宁波某建筑装饰有限公司与宁波某文艺创作工作室装饰装修合同纠纷检察和解案

  【关键词】

  装饰装修合同纠纷 公开听证 检察和解 一揽子调处

  【基本案情】

  2022年5月30日,宁波某建筑装饰有限公司(以下简称装饰公司)与宁波某文艺创作工作室(以下简称文艺工作室)签订《施工合同》一份,约定由装饰公司提供砌墙、电气改造、瓷砖铺贴、油漆涂刷等装修服务,工程造价13万元。在合同履行的过程中,双方又签订《施工合同补充协议》,约定装修工程的竣工日期及其他事宜。工程完工后,文艺工作室按约支付工程款,双方对装修质量产生争议。2022年9月21日,文艺工作室向宁波市鄞州区人民法院起诉,诉请判令确认涉案施工合同解除,要求装饰公司退还装修款并承担违约金、律师费、担保费各项损失共计52.7万余元,后在庭审中将损失金额变更为5.7万余元。诉讼期间,双方因装修合同纠纷引发警情。

  宁波市鄞州区人民法院认为,装饰公司基本完成装修任务,合同解除的条件尚不成立,但鉴于其不具备相应的装修资质,影响到文艺工作室的备案验收及正常开业,且装修存在部分地面不平、角落未新铺地砖的情形,酌定装饰公司退回文艺工作室装修款及承担违约金、律师费、保全费各项损失共计16100元。装饰公司不服,向宁波市中级人民法院提出上诉。宁波市中级人民法院认为,案涉工程存在地面不平、逾期交付情形,一审法院酌情认定装饰公司赔偿损失合情合理,判决驳回上诉,维持原判。装饰公司不服二审判决向浙江省高级人民法院申请再审,再审法院裁定驳回装饰公司的再审申请。

  【检察机关履职过程】

  受理及审查情况 装饰公司向宁波市人民检察院申请法律监督,主张法院事实认定错误,请求抗诉。检察机关依法受理后查阅了案件卷宗,实地走访涉案工程装修现场,上门咨询辖区住建局消防科专业人员意见,全面了解涉案工程纠纷情况。经审查查明,装饰公司在宁波从事建筑工程装修项目多年,基于朋友关系以较低的价格与文艺工作室建立合作关系,其不仅完成了涉案装修工程,而且还免费提供合同之外案涉工程的协助搬家等相关劳务。经实地查看装修现场,查明法院在事实认定上存在一定的瑕疵,案涉地板为聚氯乙烯塑料贴膜,是对原有地板的一种装饰手段,无法实现装修地面平整;角落未铺设地板、逾期交付均与客观实际不相符,并非装饰公司单方面违反合同约定。

  另了解到,装饰公司法定代表人因对本案判决不服,又另诉要求文艺工作室及经营者支付涉案工程合同范围外的劳务报酬。文艺工作室在判决生效后向法院申请强制执行,因装饰公司账户名下没有资产,执行未果。

  考虑到案涉双方当事人均为市场主体小微企业,争议金额较小,且又引发新的诉讼纠纷,若能一揽子调处,可以避免和防范当事人之间的冲突进一步升级,也能助力解决执行难,较快实现当事人各自的利益诉求。

  检察和解 为了畅通当事人权益保障通道,宁波市人民检察院组织召开公开听证会,精心邀请长期从事企业经营管理的宁波老字号协会会长、善于做群众工作的全国金牌调解员及经验丰富的民商事知名律师作为听证员,参与引导和解息诉工作。在听证会上,客观公正地帮助当事人分析利弊得失,告知装饰公司一方另行起诉的劳务纠纷案件没有诉权基础,其早日履行执行款,能够避免公司被列入失信黑名单、法定代表人免于被限制高消费等执行惩戒措施。同时,说服文艺工作室在赔偿款上作出一定的让步。经反复沟通,打开当事人的法结和心结,找准双方当事人的利益平衡点。最后,促成装饰公司与文艺工作室达成和解协议,装饰公司赔偿文艺工作室各项损失共计6000元,并当场履行完毕。装饰公司向宁波市人民检察院撤回监督申请,并向鄞州区人民法院撤回劳务合同纠纷案件,鄞州区人民法院作出准许撤诉的民事裁定。文艺工作室向鄞州区人民法院申请执行结案。

  【典型意义】

  (一)检察机关在办理装饰装修合同纠纷监督案件时,应当结合装修行业规范与有关法律规定,对案件实际情况进行综合判断。装饰装修行业关系着人民群众的居住质量及生活品质,但因装修行业施工主体资质参差不齐,且装修个性化需求较强,往往对施工质量和交付标准约定不明,导致合同纠纷常见多发。司法实践中,双方当事人以有利于自身的原则解释合同条款,难以达成一致。检察机关通过实地走访涉案工程现场,上门咨询行政机关装修资质、装修质量标准等专业意见,在查明案件客观事实的前提下,准确理解适用违约责任相关规定,合理引导当事人认识双方的违约责任及赔偿数额,为促进案件和解奠定基础。

  (二)检察机关在办案中应当加强检察和解,强化诉源治理,实质性化解涉诉矛盾纠纷。检察机关在履行法律监督职能的同时,要加强监督的法定性与必要性审查,从矛盾纠纷源头化解、稳定市场预期、服务小微企业的角度,努力寻求监督办案的最优解。在本案中,检察机关积极开展民事检察和解,通过公开听证明法理解心结,系统处理当事人之间因案涉工程所引起的检察监督、劳务合同纠纷和执行案件,既减轻了当事人的诉累,又节约了司法资源,避免小微企业陷入执行惩戒措施,用检察智慧和法治力量构建公正透明、管理规范、竞争有序的市场秩序,促推经营主体平稳健康发展。 【编辑:于晓】